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Wovon hängt mein Zins ab?

Die Bauzinsen befinden sich zwar auch Ende des 1. Quartals 2020 nach wie vor auf einem äußerst niedrigen Niveau. Allerdings kommen nur wenige Kreditnehmer in den Genuss, tatsächlich die günstigsten Zinsen am Markt zahlen zu müssen. Häufig wird zwar seitens der Banken mit einem Zinssatz von unter einem Prozent geworben, jedoch zahlen die meisten Kreditnehmer letztendlich einen höheren Zinssatz, da es diverse Einflussfaktoren gibt.

Welche Einflussfaktoren existieren?

Den optimalen Bauzins, der beispielsweise im Bereich einer 15-ährigen Zinsfestschreibung diese Woche (16.03.2020) bei rund 0,60 Prozent lag, erhält der Kreditnehmer nur dann, wenn er in gewisser Weise ein optimaler Kunde ist. Dies bedeutet, dass sämtliche Einflussfaktoren, die sich auf die Höhe des Zinses auswirken, für den Kreditnehmer positiv gewertet werden. Doch welche Faktoren sind es eigentlich, die sich bei nahezu allen Banken auf die Höhe der zu zahlenden Bauzinsen auswirken? 

Die wichtigsten Einflussfaktoren:

  • Eigenkapitalquote
  • Bonität des Kunden
  • Zinsfestschreibung (in Jahren)
  • Sondertilgungsoptionen
  • Sicherheiten
  • Einkommen (Höhe und Art)
  • Scoring

Je nachdem, wie der Kreditnehmer bei den jeweiligen Einflussfaktoren abschneidet, existiert bei den Bauzinsen eine recht große Spanne, die durchaus von 0,60 bis über zwei Prozent bei einer 15-jährigen Zinsfestschreibung betragen kann.

 

Eigenkapital und Bonität als wichtigste Einflussfaktoren

Die wichtigsten Einflussfaktoren auf den Bauzins sind die Bonität des Kunden sowie die Eigenkapitalquote. Bei der Bonität ist es so, dass die Banken insbesondere die Schufa-Daten heranziehen sowie das aktuelle Beschäftigungsverhältnis des Kreditnehmers. Mit einem negativen Eintrag in der Schufa, beispielsweise einem Mahnbescheid oder einer eidesstattlichen Versicherung, können Sie eine solide Baufinanzierung im Grunde bereits abhaken. Unter dieser Voraussetzung vergibt kaum eine Bank einen Immobilienkredit. Ebenfalls eine Rolle spielt die Art des Einkommens sowie das Verhältnis der Einnahmen zu den Ausgaben für die Einschätzung der Kreditwürdigkeit.

Noch entscheidender für den Zinssatz als die Bonität ist die Eigenkapitalquote, also wieviel Prozent des Kaufpreises / der Gesamtkosten der Kunde an Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringt. Tipp: manche Banken werten bei der Zinskalkulation Eigenleistungen sowie Fördermittel als Eigenkapital.

Faustformeln, nach denen mind. 20% an Eigenkapital eingebracht werden müssen, hört und liest man immer wieder. Dass dies Voraussetzung ist, ist schlichtweg falsch. Ob eine solche Quote ggfs. sinnvoll ist, steht auf einem anderen Blatt…

Fakt ist jedoch, dass der Bauzins nahezu mit jedem Prozent mehr an Eigenkapital günstiger wird. Es kann demzufolge durchaus passieren, dass Du bei einer Eigenkapitalquote von 25 Prozent einen Bauzins von 0,95 Prozent zahlen musst, während der gleiche Kredit Dich bei einer Eigenkapitalquote von lediglich 15 Prozent beispielsweise 1,60 Prozent kosten würde.

Weitere Einflussfaktoren: Zinsfestschreibung, Sondertilgungsoptionen und Sicherheiten

Zu den weiteren Einflussfaktoren auf den Bauzins zählen Sicherheiten (v.a. Wert der finanzierten Immobilie), Sondertilgungsoptionen und die Wahl der Zinsfestschreibung.

Die Höhe des Bauzinses steigt, je länger die gewählte Zinsfestschreibung ist. Im besten Fall zahlst Du aktuell für eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren einen Zins von lediglich 0,60 Prozent (16.03.2020), während die Banken für eine Zinsbindungsdauer von beispielsweise 20 Jahren durchaus Zinssätze verlangen, die ca. 0,7% höher liegen.

Sondertilgungsoptionen oder Tilgungssatzwechseloptionen können sich ebenfalls auf die Höhe der Bauzinsen auswirken, falls Du zum Beispiel mit einer Bank vereinbarst, dass Du jährlich bis zu 10 % der Darlehenssumme zusätzlich tilgen willst. In diesem Fall veranschlagen die Banken häufig einen etwas höheren Bauzins.

Der Wert Deiner Immobilie spielt ebenfalls eine gewichtige Rolle, insbesondere natürlich für den Teil des Immobilienkredites, der außerhalb des Beleihungswertes vergeben wird.

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass oftmals mit niedrigen Bauzinsen geworben wird, in der Praxis allerdings viele Kreditnehmer einen höheren Zins zahlen müssen. Der Grund sind die diversen Einflussfaktoren, insbesondere Eigenkapital und Bonität, die oft dazu führen, dass eine Bank das Risiko des Kredites etwas erhöht sieht und somit einen ebenfalls höheren Bauzins verlangt.