Beim Abschluss einer Baufinanzierung sind meistens sehr viele, individuelle Parameter zu berücksichtigen. Diese mit den Bedingungen meiner mehreren hundert Bankpartnern zu matchen, übernimmt zum Glück meine Software. Trotzdem weiß ein cleverer Baufinanzierer, welche Bank worauf besonders achtet, welche Vorzüge sie bietet, welche Konditionen und Zinsaktionen. Gerade bei den Sparkassen in und um die Metropolregion gibt es große Unterschiede. Das ist vielen potentiellen Immobilienerwerbern und Bauherren nicht bewusst. Viele denken, Sparkasse ist Sparkasse, egal ob aus Bayreuth, Erlangen, Bamberg, Fürth Ansbach, Forchheim oder Nürnberg. Hinzu kommen immer wieder Ausreißer-Sparkassen, die die räumlichen Grenzen ihres Geschäftsgebiet deutlich überschreiten: so kann ich aktuell z.B. auch auf die Quasi-Sparkasse Stuttgart („BW-Bank“), die Sparkassentochter 1822 direkt, die Sparkasse Amberg-Sulzbach sowie Waldeck-Frankenberg zugreifen.
Daher möchte ich hier einen kleinen Überblick gewähren, welche Unterschiede es in der Baufinanzierung bei den Sparkassen in Nordbayern so gibt – ohne konkret zu verraten, welche Sparkasse hinter welchem Vorgehen steckt.
Unterschiede bei der Zinskalkulation bei den Sparkassen in der Region Nürnberg
Im Screenshot daneben ist eine aktuelle Konditionsübersicht für meine Region zu sehen. Dies ist natürlich eine Momentaufnahme für eine Realkredit-Finanzierung mit 15 Jahren Zinsbindung und kann nächste Woche schon wieder anders ausschauen. Trotzdem gibt es Auffälligkeiten:
- es gibt je nach Sparkasse Ab- oder Aufschläge für die Darlehenshöhe; größere Darlehenssummen erhalten meist einen Rabatt.
- es gibt je nach Sparkasse Ab- oder Aufschläge für den sogenannten Auslauf: um so weniger du von deinen Kosten finanzieren musst, um so besser dein Zinssatz
- höhere Tilgung? Auch dafür gewähren einige Sparkassen Rabattte
- eine Sparkasse gewährt zudem einen Rabatt, wenn du in deiner Haushaltsrechnung einen besonders hohen Überschuss ausweisen kannst
>>> Hier kannst du dir deine individuellen Zinsen indikativ selst berechnen.
Unterschiede bei der Produktgestaltung bei den Sparkassen in der Metropolregion Nürnberg
- Tilgungshöhe: einige Sparkassen halten weiterhin an 1,5% Mindesttilgung fest, manche Sparkassen koppeln die Mindesttilgung an eine Maximallaufzeit und wieder andere Sparkassen lassen ohne Bedingungen 1% zu
- manche Sparkassen unterstützen Selbständige, Gewerbetreibende und Freiberufler bei der privaten, wohnwirtschaftlichen Baufinanzierung – andere nicht…
- Bereitstellungszinsen: auch hier sind die Bedingungen sehr unterschiedlich. Gerade bei Neubauprojekten sind lange bereitstellungszinsfreie Zeiten wichtig – trotzdem gibt es Sparkassen die die BZ-freie Zeit auf 12 oder gar 6 Monate begrenzen. Eine Verlängerung ist auch nicht gegen Aufpreis möglich!
- Sondertilgung: in den mir bekannten Refinanzierungsumgebungen auf Sparkassenseite kosten Sondertilgungsoptionen die Sparkassen richtig Geld. Daher sind hier manche Sparkassen auch nicht allzu spendabel und begrenzen die Soti-Option auf 2,5% oder max. 5.000,- p.a.! Wenn dir Sondertilgungsoptionen wichtig sind, gerade bei Sparkassen besonders darauf achten…
Unterschiede bei der Bewertung deiner Immobilie bei den Sparkassen in der Region Nürnberg
Für die Konditionierung legen alle Sparkassen in meinem Geschäftsgebiet die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zugrunde. Die interne Wertermittlung kann jedoch durchaus abweichen. Trotzdem war bei mir bisher die Wertermittlung in der Zusammenarbeit mit einer Sparkasse noch nie ein Thema.
Unterschiede bei der Kreditentscheidung bei den Sparkassen in der Region Nürnberg
In den meisten Häusern kann der Kreditprüfer bis zu einem bestimmten Kreditbetrag alleine entscheiden, z.B. bis 400.000,-. Bei höheren Kreditbeträgen ist meistens mindestens ein weiterer Kollege für die Genehmigung erforderlich. Jede Sparkasse hat zwar ähnliche, aber bei genauerem Blick unterschiedliche Bedingungen. Am einfachsten sind die Unterschiede bei der sogenannten Haushaltsrechnung erkennbar. Beispiele:
- Pauschalen für Lebenshaltungskosten: hier liegt der Unterschied zwischen dem geringsten und dem höchsten LHK-Ansatz bei ca. 270,- EUR für eine dreiköpfige Familie
- Kfz-Pauschalen: keine Unterschiede erkennbar
- Pauschalen für Wohnnebenkosten / Unterhalt der Immobilie: in meinem aktuellen Vergleich liegt der Unterschied im Maximum bei 1,-/qm Wohnfläche. Bei einer Immobilie mit 150 qm Wohnfläche sind das auch immerhin 150,- Unterschied!
Unterschiede in der Abwicklung bei den Sparkassen in der Metropolregion Nürnberg
- das jeweilige Geschäftsgebiet wird völlig unterschiedlich definiert, daher gibt es zahlreiche Überschneidungen. Bei mir am Büro-Standort kommen für eine Finanzierung die Sparkassen Nürnberg, Fürth, Ansbach, Erlangen-Höchstadt und Neustadt/Aisch in Frage – obwohl mein Büro unstrittigerweise nur im Kerngebiet einer dieser Sparkassen steht.
- manche Sparkassen senden dir die Kreditverträge nach Hause, andere Sparkassen möchten, dass du für die Vertragsunterschrift einmal in der Filiale vorbei schaust (selbstverständlich gehe ich die Verträge trotzdem mit dir durch).
- einige Sparkassen nutzen für die Vertragserstellung sowie Auszahlungen eine Servicegesellschaft. Nach meiner Erfahrung hast du dann weniger Flexibilität, Individuallösungen und Korrekturen sind schwieriger. Sparkassen, die Verträge und Auszahlung selbst abwickeln, sind m.E. vorzuziehen.
Fazit: welches ist die beste Sparkasse?
Grundsätzlich arbeite ich sehr gerne mit Sparkassen zusammen, da ich ja selbst bei einem Schwesterunternehmen lange Zeit tätig war. Nach meinem Empfinden gibt es in Nordbayern sehr gute Sparkassen in der Baufinanzierung. Sehr gut, weil kunden- und lösungsorientiert sowie unbürokratisch. Und es gibt durchaus auch Sparkassen in der Metropolregion Nürnberg, die ich Interessenten eher weniger empfehlen kann. Du möchtest es genauer wissen?
