Interview mit Oliver Putz von Immoprentice.de

immobilien-investments-metropolregion nürnberg

Heute mal ein für meine Verhältnisse etwas ungewöhnlicher Beitrag auf meinem News-Blog: ein Interview mit Oliver Putz von Immoprentice. Oliver beschäftigt sich seit vielen Jahren intensiv mit Immobilieninvestments und bietet hierfür auch klasse Rechner an (dazu mehr in einem weiteren Beitrag), um möglichst rentabel zu investieren. Auf meiner eigenen Suche nach Infos bin ich über ihn „gestolpert“ und fand so gut, was er macht, dass ich mir dachte, den Oliver würde ich gerne kennenlernen. Und voilá…

…hier mein Interview mit Oliver Putz von Immoprentice.de:

Daniel: Hallo Oliver, es freut mich total, dass das heute endlich mit unserem Interview klappt und wir ein bisschen über Immobilieninvestitionen und deren Finanzierung sprechen können. Und daher komme ich direkt zur Sache mit meiner ersten Frage an dich: Wer bist du und was machst du?

Oliver: Hallo Daniel, danke für die Einladung zum Interview! Mein Name ist Oliver und ich betreibe den Blog „Immoprentice.de – Freiheit mit Immobilien“. Ich bin ein technischer Projektleiter im Software-Umfeld in München und interessiere mich schon seit langem für das Thema Vermögensaufbau und passives Einkommen. Seit 2016 bin ich als Immobilieninvestor tätig und habe inzwischen ein Portfolio von mehreren vermieteten Objekten mit guter Rendite im Raum München aufgebaut. In 2019 habe ich dann meinen Blog gestartet, um anderen Menschen dabei zu helfen mit Immobilien eine funktionierende Altersvorsorge aufzubauen und einen Schritt in die finanzielle Freiheit zu machen.

Daniel: Für mich als Baufinanzierer klingt das sehr spannend. Wie bist du denn „auf die Immobilie“ gekommen?

Oliver: Ich habe mich intensiv mit dem Thema Vermögensaufbau auseinandergesetzt und bin dabei auf das Potenzial von Immobilieninvestitionen gestoßen. Nach viel Lektüre und Recherche habe ich mich schließlich getraut, meine erste Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Inzwischen bin ich froh, diesen Schritt gegangen zu sein! Vor allem durch den Blog lernt man vor allem so unglaublich viele verschiedene Menschen kennen. Über den Blog hab‘ ich inzwischen zum Beispiel auch an einem Buch über Immobilien mitarbeiten können.

Oliver: Und wie ist es bei dir, Daniel? Magst du kurz etwas dazu erzählen und sagen wie du zur Finanzierungsvermittlung gekommen bist und was die Schwerpunkte deiner Tätigkeit als Hypothekenvermittler sind?

Daniel: Klar, gerne Oliver! Mein Name ist Daniel und ich bin freier Finanzierungsexperte. Ich unterstütze Menschen dabei, die bestmögliche Finanzierung zu bekommen unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Besonderheiten. Beim leider wieder höheren Zinsniveau geht es bei manchen Mitbürgern auch darum, überhaupt eine Finanzierung des gewünschten Eigenheims bzw. des Immobilieninvestment möglich zu machen.

Oliver: Du hast ja glaube ich auch Immobilien, die du vermietest, oder? Wir haben aktuell ja eine sehr interessante Marktsituation bei Immobilien. Wie siehst du die derzeitige Lage, Daniel?

Daniel: Zu deiner ersten Frage: ja, natürlich. Es wäre ja fast schon komisch, wenn ich als Baufinanzierer nicht auch Immobilien besitzen würde. Dabei sind auch vermietete Wohnungen.
Und zu deiner zweiten Frage nach der Einschätzung der Marktlage: Spannend! Ich spüre immer noch Verunsicherung am Markt. Immobilien verkaufen sich nicht mehr innerhalb von Tagen, Makler müssen wieder richtig arbeiten. Rund ein Jahrzehnt kannten Immobilienpreise ja nur eine Richtung: nach oben. Weil sich aber aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht mehr jeder eine Finanzierung leisten kann oder auch keine 2.000,- monatlich bezahlen will, kommt Preisdruck auf. Auf der anderen Seite haben wir Verkäufer, die noch immer gedanklich in den „alten“ Preisen gefangen sind und keinesfalls zu billig verkaufen wollen. Dass so manche Immobilie schon die letzten Jahre überbewertet war, interessiert die oftmals nicht. Und dann kommt noch eine Dimension hinzu: die Nachfrage nach Wohnraum ist ja unvermindert vorhanden, das sehe ich täglich. Nach meiner Beobachtung bleiben Immobilien in guten Lagen und mit geringem Energieverbrauch weiterhin preisstabil. Sind diese Bedingungen nicht gegeben, ist der Verkauf schwierig bzw. man kann ggfs. (sehr) günstig kaufen. Du siehst, es gibt hier keine einfache, eindimensionale Antwort.

Oliver: Wir sehen ja die explodierenden Zinsen und es scheint, dass dadurch die Nachfrage nach Immobilien einbricht. Wie hast du als Baufinanzierungsexperte diesen Einbruch in deinem Arbeitsalltag gespürt, und kannst du uns Einblicke geben, wie die aktuelle Lage bei den Finanzierungen ist?

Daniel: Du hast völlig recht, dass steigende Zinsen die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen. Der ein oder andere Mitbürger kann sich aktuell keine Immobilie leisten. Auch die Banken sind nochmal vorsichtiger bei der Kreditvergabe geworden. Ich hatte auch die Sorge, dass ich geringere Umsätze mache, aber bisher ist bei mir sogar das Gegenteil der Fall. Wenn ich mich mit Mitbewerbern austausche oder Pressemeldungen großer Vertriebe („Interhyp trennt sich von 100 Mitarbeitern“ etc.) lese, sieht es dort teilweise anders aus, auch bei Banken. Das soll nicht arrogant klingen, aber scheinbar mache ich meinen Job doch ganz ordentlich… Vielleicht tauge ich daher bei dieser Frage nicht unbedingt als Referenz.

Oliver: Und wie siehst du die derzeitige Lage abgesehen von den Zinsen?

Daniel: Im historischen Vergleich sind die Bauzinsen ja immer noch günstig, das darf man nicht vergessen. Problem ist, dass die Baukosten immer noch sehr hoch sind. Egal mit welchem Bauunternehmen ich spreche, nennenswerte Besserung ist hier nicht in Sicht. Deshalb werden Bauprojekte daher derzeit eher abgeblasen, vor allem im Mietwohnungsbau, Investorenprojekte etc. Preisdruck kommt also allenfalls bei Bestandsimmobilien auf – je nach Lage und energetischem Zustand.

Oliver: Glaubst du, dass die Preise in naher Zukunft weiter steigen werden, oder erwartest du eine Korrektur?

Daniel: Ich glaube jedenfalls nicht, dass Baupreise sinken werden. Und ich sehe bei „guten“ Immobilien ebenfalls keinen Grund, warum die günstiger über den Ladentisch gehen sollten als noch vor einem Jahr. Dafür ist die Nachfrage nach Wohnraum einfach weiterhin zu hoch. Einfachere Immobilien, ggfs. mit hohem energetischem Sanierungsbedarf in den kommenden Jahren müssten m.E. günstiger werden. Aber den Ball kann ich auch mal zurückspielen, du bist ja selbst Profi, was denkst du wohin die Reise geht?

„Es gibt gute Gründe, die für eine Fortsetzung des Preisanstiegs sprechen.“
Oliver Putz, Immoprentice

Oliver: Schwierige Frage… Auf der einen Seite sehe ich, dass die Nachfrage stark einbricht. Es ist erstaunlich, aber Makler rufen mich inzwischen sogar aktiv an, um Objekte anzubieten, was vor zwei Jahren in München noch vollkommen utopisch war! Einige Makler fragen sogar aktiv nach Gegenangeboten für ihre ursprünglichen Kaufpreisvorstellungen, was zeigt, wie viel Spielraum bei den Preisen inzwischen drin ist.
Auf der anderen Seite denke ich, dass die Zinsen nicht ewig auf diesem hohen Niveau bleiben können. Wir erleben derzeit eine hohe Inflation, die eigentlich dazu führen sollte, dass die Wohnungspreise steigen. Inflation führt dazu, dass die Kaufkraft des Geldes sinkt, und in der Vergangenheit haben steigende Wohnungspreise oft als Schutz vor Inflation gedient.
Insgesamt würde ich daher keine wirkliche Prognose für die Immobilienpreise abgeben wollen. Es gibt gute Gründe, die für eine Fortsetzung des Preisanstiegs sprechen, aber auch verdammt gute Gründe, die auf eine mögliche Korrektur hindeuten.
Ich glaube in der aktuellen Marktlage ist es extrem wichtig darauf zu achten eine Immobilie zu kaufen, die in sich funktioniert und sich von alleine trägt.
Das ist aufgrund der stark gestiegenen Zinsen aktuell leider noch sehr schwer. Die Preise sind zwar gesunken, aber noch nicht in einem Maß, dass sie die Zinsanstiege kompensieren.

Daniel: Du hast ja bereits ein erfolgreiches Immobilienportfolio aufgebaut, Oliver. Auf welche Kriterien achtest du bei einer Immobilieninvestition und welche sind aus deiner Sicht die wichtigsten Dinge, auf die man achten sollte?

Oliver: Bei einer Immobilieninvestition achte ich vor allem darauf, dass die Immobilie sich in sich rechnet und ich nicht draufzahlen muss. Mir ist es wichtig, dass ich – zumindest vor Steuern – aber nach allen Kosten (inklusive einer realistisch berechneten Rücklage!) einen minimal positiven Cashflow habe. Eine Immobilie, bei der ich jeden Monat draufzahlen muss, macht keinen Spaß und verschlechtert nicht nur aus Bankensicht meine Haushaltsrechnung, sondern auch real!

immo-investments-metropolregion nürnberg interview

Daniel: Klasse, dass dir das gelungen ist. Was sind denn aus deiner Sicht die größten Fehler, die Anfänger bei der Immobilieninvestition machen, und wie können sie ggfs. vermieden werden?

Oliver: Ich glaube es gibt zwei große Fehler: der erste Fehler ist zu viel Angst zu haben und nie anzufangen. Bücher, Excel-Tools und Kalkulationen sind schön, aber man kann sich hinter ihnen auch wunderbar verstecken, um nie anfangen zu müssen. Der andere große Fehler ist denke ich, dass die Leute eine Immobilie dann wieder nicht genau genug kalkulieren oder sie sich schönrechnen. Ganz platt gesprochen: Nur weil die monatliche Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung sehr niedrig ist, heißt das nicht, dass in den nächsten 10 oder 20 Jahren nicht doch mehrere Zehntausend Euro an Instandhaltungs- und Modernisierungskosten auf den Investor zukommen. Passt man hier nicht auf, kann man sich eine Immobilie schnell schön rechnen. Das sieht man ja gerade auch am Thema Energieeffizienz.

Oliver: Und bei dir, Daniel? Du hast ja auch einige Immobilien. Was hältst du für die größten Fehler bei der Immobilieninvestition?

Daniel: Ich stimme dir zu, dass es wirklich einige Fehler gibt, die man begehen kann. Und ich bin auch bei dir, dass das einige Mitbürger abhält bzw. abgehalten hat. Aus persönlicher Erfahrung kann ich nur raten, potentielle Mieter genau unter die Lupe zu nehmen. Es ist leider immer wieder erschreckend, dass es wirklich böswillige, schwarze Schafe ohne Anstand & Moral gibt, die sich auch mit Unterlagen toll präsentieren. Und ich spreche nicht von armen Mitbürgern, die unverschuldet in eine finanzielle Schieflage geraten sind.
Aus fachlicher Sicht will ich gar nicht auf die Klassiker „Lage, Lage, Lage!“ oder Themen wie Energieeffizienz / Instandhaltung eingehen. Ich denke, das ist jedem bewusst. Wobei ich immer Bauchschmerzen bekomme, wenn einem von Maklern oder Anlageexperten versucht wird, Objekte aufzuschwatzen. Ein Klassiker waren lange Mietgarantien. Wenn die Immobilie toll ist, brauche ich keine Mietgarantie! Worauf ich hinaus will: wenn eine gute Vermietbarkeit gegeben ist und sich die Rate mindestens trägt, dann muss man sich als Vermieter erstmal wenig Sorgen machen. Natürlich hängt das dann letztlich auch wieder an Lage, Qualität und energetischem Standard…. Also: checkt Angebot & Nachfrage am Mietmarkt und prüft eure potentiellen Mieter genau. Das sind vielleicht nicht DIE größten Fehler, aber m.E. immens wichtige Themen.

Oliver: Auf welche Kriterien achtest du bei einer Immobilieninvestition und welche sind aus deiner Sicht die wichtigsten Dinge, auf die man achten sollte?

Daniel: Ich bin grundsätzlich deiner Meinung bzgl. Kalkulation, Cashflow usw. Allerdings habe ich es bisher toleriert, wenn bei mir eine schwarze Null steht. Ich hatte dabei auf neue und energieeffiziente Immobilien geachtet, auch auf Möglichkeiten einer Sonder-Afa. Wir haben aber beide in einer Niedrigzinsphase investiert, das darf man nicht vergessen. Wenn wir von Investments heute sprechen, ist ein positiver Cashflow oder auch die schwarze Null wahnsinnig schwierig. Unabhängig vom Zinsniveau möchte ich persönlich nicht weiter investieren, weil Immobilien auch Aufwand machen. Und Zeit ist gerade Mangelware bei mir. Wenn ich meine Finanzierungsmandanten der letzten 9 Monate anschaue, dann sprechen wir aktuell meistens von off-market-Immobilien in akzeptablem Zustand und in B-Lagen, um ansprechende Ergebnisse zu erzielen. Die gute Nachricht: diese Immobilien gibt es. Und ich gehe aufgrund der weiterhin enormen Nachfrage nach Wohnraum davon aus, dass die Vermietung in ordentlichen Lagen kein Problem sein sollte, die Mieten sogar noch weiter steigen könnten.

Oliver: Immobilien kaufe ich ja nicht bar, sondern auf Kredit. Und da sind wir genau bei deinem Fachgebiet: Kannst du uns ein paar Tipps geben, worauf Immobilieninvestoren aus deiner Sicht achten sollten, um die richtige Finanzierungsstrategie für ihre Investitionen zu finden?

Daniel: In den letzten Jahren waren Investoren verwöhnt vom geringen Zinsniveau. Da waren Finanzierungen teilweise komplett ohne Eigenkapital möglich – also nicht einmal für die Kaufnebenkosten erforderlich. Ohne weitere Sicherheiten schließe ich das momentan nahezu aus. Die Banken achten verstärkt auf eine sehr gute Bonität und angemessenen Eigenkapitaleinsatz. Das macht es für Investoren nicht unbedingt einfacher, ordentliche Renditen zu erzielen, wenn man zusätzliches Kapital investieren muss. (Wobei man streng genommen nur dann auch von Kapitalanlegern sprechen kann, aber das ist ein anderes Thema.)
Mir erscheinen in der aktuellen Zinsphase und auch im Hinblick auf die Unruhe am Immobilienmarkt folgende Fragen für wichtig im Hinblick auf eine Finanzierung und die damit einhergehenden Risiken:
1) welche Zinsen wir nach x Jahren Zinsbindung in z.B. 2033/34 usw. haben werden, ist ungewiss. Geht das Investment im hold-Fall auch mit steigenden Zinsen noch auf? Werden bis dahin Mietsteigerungen benötigt?
2) bin ich zum Verkauf bereit, wenn die Rechnung in einigen Jahren nicht mehr aufgeht? Auch unter dem Einkaufspreis?
3) und im hier und jetzt: Finanzierungslösungen vergleichen! Die Zinsunterschiede haben in den letzten 12 Monaten von Bank zu Bank deutlich zugenommen. Früher waren die Unterschiede oft marginal. Da sind freie Finanzierungsberater wie ich natürlich prädestiniert für solche Vergleiche, weil wir oft sehr gute Kontakte haben und den Finanzierungsmarkt eben sehr gut kennen.

Oliver: Welche Rolle spielt die Zusammenarbeit mit Finanzierungsexperten aus deiner Erfahrung bei der erfolgreichen Umsetzung von Immobilienprojekten?

Daniel: Danke, dass du mir diese Steilvorlage zuspielst!  Ich will das an einem Beispiel erklären: als Bankmitarbeiter habe ich mir natürlich schon Anfang der Nuller-Jahre intern ein Angebot für mein erstes Invest eingeholt. Ich habe aber schon damals mit einem der ersten großen Online-Vertriebe zusammengearbeitet: so bin ich mit über 0,50% Ersparnis bei einer Fremdbank gelandet. Gegenüber einem Mitarbeiter-Angebot! Und ich kannte diese Bank zuvor nicht einmal! Aber der Bankname, der auf dem Kreditvertrag steht, spielt ja auch keine Rolle. Das Geld sollte günstig sein und die Abwicklung funktionieren. Freie Berater wie wir erzielen fast immer deutlich bessere Ergebnisse, als wenn sich Bürger selbst bei einigen Banken durchfragen. Ist ja eigentlich auch logisch: wir vergleichen hunderte Banken und haben noch gute Kontakte, die Bank vor Ort hat meistens nur ein Produkt im Angebot: das eigene.
Hinzu kommt nach meiner Beobachtung und lt. nahezu allen meinen Mandanten: auch die Beratungsqualität sollte deutlich besser sein bei uns freien Beratern. Wir sind nun mal Profis, die ausschließlich Baufinanzierung machen und nicht auch noch Anlageprodukte, Versicherungen usw. verkaufen. Hut ab, wenn sich ein Mensch in all diesen Dingen perfekt auskennen soll :-)

Daniel: Dann will ich mal wieder eine Frage stellen… Lass uns bitte mal nach vorne schauen: Wie siehst du die Zukunft des Immobilienmarkts in Deutschland? Welche Trends und Entwicklungen erwartest du?

Oliver: Die Zukunft des Immobilienmarkts ist natürlich schwer vorherzusagen. Trotzdem sehe ich einige Entwicklungen, die sich abzeichnen, zum einen erwarte ich, dass die Urbanisierung weiter voranschreitet und die Nachfrage nach Wohnraum in Ballungszentren hoch bleibt. Man sieht es ja teilweise heute schon mit Dörfern im Osten Deutschlands, wo Immobilien quasi wertlos und unverkäuflich sind, weil keiner dort wohnen möchte. Auch sehe ich die Lage von Immobilien in Strukturschwachen und günstigen Regionen sehr kritisch, weil die ganzen Energetischen Sanierungen die auf uns zukommen sich in diesen Gegenden einfach nicht lohnen. Die Fassadendämmung in München und Chemnitz kostet quasi das gleiche. Setze ich die Kosten aber mit den Mietpreisen ins Verhältnis, habe ich bei 6€/qm einfach eine viel schlechtere Ausgangsposition, um die Kosten wieder reinzuholen wie bei einer Miete von 20€/qm.

Daniel: Welche Auswirkungen haben diese Entwicklungen auf deine Tätigkeit als Immobilieninvestor?

Oliver: Für mich heißt es, dass ich weiterhin nur in A-Lagen investieren werde und mich nicht auf das Risiko von C- und D-Lagen (wie es einige Immobilien Coaches ja gepriesen haben) einlassen werde.

Daniel: Stimmt, das sehe ich ähnlich. Für wie wichtig hältst du Nachhaltigkeit bzw. Energieeffizienz bei Immobilieninvestitionen? Hast du bemerkt, dass das eine Rolle spielt bei der Finanzierung oder denkst du, dass das so kommen wird?

Oliver: Nachhaltigkeit gewinnt (nicht zuletzt durch den politischen Druck) zunehmend an Bedeutung. Investoren und Käufer legen immer mehr Wert auf energieeffiziente Gebäude. Aber ich glaube nicht nur die Investoren achten mehr und mehr auf Nachhaltigkeit, sondern auch die Banken, oder?

Daniel: Ja, auch da geb´ ich dir recht. Auf Bankenseite nimmt das Interesse daran stark zu. Zins-Abschläge für energieeffiziente Gebäude gibt es bei zahlreichen Banken schon länger. Neu ist, dass manche Bankpartner Immobilien mit schlechter Energieeffizienz gar nicht mehr finanzieren.

Oliver: Welche Trends und Entwicklungen erwartest du für die Zukunft des Immobilienmarkts in Deutschland und wie wirken sie sich auf deine Arbeit als Finanzierungsvermittler aus?

Daniel: Der Appetit an Immobilieninvestments wird uns Bürgern m.E. seit einigen Monaten auf verschiedenen Ebenen fast schon verdorben. Auf politischer Ebene denke man nur an die Diskussion um den Flächenfraß von Neubaugebieten oder die aktuelle Heizungsdiskussion. Finanziell haben wir vor allem das Zinsthema sowie die Heiz- und Energiekosten. Fakt ist aber auch, dass wir enormen Bedarf an Wohnraum haben – ich sehe das wirklich täglich in meinem Job.
Letztes Jahr gab es in meiner Branche Sprüche wie „die Modernisierung ist der neue Neubau“. Da könnte etwas dran sein. Andererseits haben wir Fachkräftemangel und teilweise noch immer Lieferengpässe bei Materialien. Insgesamt spielen also viele Faktoren in deine Frage hinein, sodass ich nur spekulieren könnte. Mein Job hat sich bisher jedenfalls nicht wirklich verändert. Ich erhalte (glücklicherweise) immer noch sehr viele Empfehlungen und Anfragen, für die ich meistens auch eine gute Lösung habe.

Daniel: Dann lass‘ uns langsam mal zum Ende kommen. Wenn du dir das gesamte Interview nochmal ansiehst, was waren aus deiner Sicht die wichtigsten Punkte?

Oliver: Ich denke, unsere Diskussion hat gezeigt, wie wichtig es ist, sowohl als Immobilieninvestor als auch als Finanzierungsexperte ständig nah am Markt zu sein und immer auf dem Laufenden zu bleiben. Die Situation heute ist komplett anders als noch vor 2 Jahren, und in 4 Jahren ist sie vermutlich wieder komplett anders. Und bei dir?

Daniel: Ähnlich. Für mich ist der wichtigste Punkt, dass auch der Immobilienmarkt nicht nur eine Richtung kennt. Ältere Mitbürger haben das in den 90ern und Nuller Jahren durchaus schon mal erlebt. Mitbürger, die erst die letzten 10 Jahren den Immobilienmarkt kennengelernt haben, wurden von den aktuellen Entwicklungen möglicherweise eiskalt überrascht. Daher sind die von uns beiden genannten Kriterien bzgl. Immobilienauswahl & Fehlervermeidung um so wichtiger. Und der eigene finanzielle Background.

Oliver: Hast du zum Abschluss noch einen letzten Tipp für unsere Leser?

Daniel: Wenn man sich gefühlt 24/7 mit möglichen Immobilien-Investments beschäftigt, wird man auch mal betriebsblind. Oder baut innerlich Druck auf. Frag einen Freund mit Immobilienerfahrung, ob er mit dir die Immobilie kontrovers diskutiert. Und mach mal Pause. Mal ein paar Tage nicht dran denken. Diese Zeit hat man ja wieder. Wenn das Invest nach ein paar Tagen Pause nicht nur in Excel gut ausschaut, sondern sich auch immer noch gut anfühlt, dann bist du vermutlich auf dem richtigen Weg.

Daniel: Also dann, danke für das interessante Gespräch! Es war sehr aufschlussreich und ich bin sicher, dass unsere Leser davon profitieren werden.

Oliver: Stimmt, danke auch an dich! Und ja, ich denke, wir haben hier ein paar Punkte drin von denen der Leser profitieren wird!

Das könnte dich auch interessieren…