Kundenfrage: welche Bank ist derzeit am günstigsten bei Baufinanzierungen?

Auch diese Frage wird mir sehr häufig gestellt und ist auch sehr einfach zu beantworten: die günstigste Bank ändert sich ständig. Wer heute auf Platz 1 ist kann nächste Woche schon wieder auf Platz 5 sein. Die Konditionen für Immobilienkredite können sich je nach Region, Marktsituation und wirtschaftlichen Bedingungen permanent ändern. Daher ist es bei zeitnahem Finanzierungsbedarf ratsam, den Markt zu beobachten und dann je nach Angebotsgültigkeit auch schnell zuzuschlagen. Hierfür wiederum ist es ratsam, die üblichen Finanzierungsunterlagen zu den eigenen finanziellen Gegebenheiten griffbereit zu haben. Trotzdem nachfolgend einige Beobachtungen & Wissenswertes zu den günstigsten Banken:

1. Zins-Aktionen von Banken
   Neubau-Aktion, Wiesn-Aktion, Umschuldungsaktion… ständig gibt es diverse Angebote & Aktionen von Banken im Bereich Baufinanzierung. Die Herausforderung ist, dass die jeweilige Aktion gerade zum aktuellen eigenen Bedarf passt. Hier den Überblick zu behalten, ist auch für Baufiprofis nicht leicht. Daher ist es elementar mit Softwarelösungen zu arbeiten, die den Kundenbedarf analysieren und automatisch mit den „normalen“ Konditionen sowie Sonderaktionen abgleichen.
   Die Aktionen selbst bieten meist Zins-Rabatte in Abhängigkeit von Vorhaben etc. (Darlehen > 250.000,- z.B.), anderweitige Vergünstigungen (Übernahme Grundschuldkosten z.B.) oder auch mehr Flexibilität.
2. Steuerung der Konditionen aufgrund Nachfrage bzw. Auslastung
   Größere Kreditinstitute haben meist auch deutlich größere Kreditabteilungen. Diese oft hohe Anzahl an Mitarbeitern konstant und idealerweise auch gleichmäßig auszulasten, ist ein Ziel der jeweiligen Bank. Daher steuern manche Banken den eigenen Zinssatz bzw. die Bankmarge auf Basis der eigenen Auslastung: unsere Mitarbeiter können den Antragseingang kaum noch bewältigen? Dann erhöhen wir unseren Zinssatz! Die Mitarbeiter langweilen sich fast schon? Wir senken unseren Zinssatz…. Diese Anpassungen auf Bankseite können auch durchaus konträr zur eigentlichen Bauzinsentwicklung verlaufen!
3. Steuerung aufgrund eigener Refinanzierungsmöglichkeiten
   Deutsche Kreditinstitute nutzen verschiedene Refinanzierungsmöglichkeiten für die Baukredite, die sie an Kunden ausreichen. Vier Beispiele:a) Einlagen von Kunden: eine der traditionellsten und grundlegendsten Arten der Refinanzierung ist die Verwendung der Einlagen von Kunden. Banken nehmen Einlagen von Privatkunden und Unternehmen an und nutzen diese Gelder, um Kredite zu vergeben. Die Zinsen, die sie von Kreditnehmern erhalten, sind höher als die Zinsen, die sie ihren Einlegern zahlen, wodurch sie Gewinne erzielen.b) Kapitalmärkte: Banken können sich Kapital an den Kapitalmärkten beschaffen, in dem sie Anleihen ausgeben oder Aktienemissionen durchführen. Diese Mittel können dann verwendet werden, um Kredite zu vergeben. Der Erfolg auf den Kapitalmärkten hängt von der Bonität der Bank und den aktuellen Marktbedingungen ab.

   c) Interbankenmarkt: Banken können Geld auf dem Interbankenmarkt leihen, indem sie kurzfristige Kredite von anderen Banken aufnehmen. Dies geschieht oft über den sogenannten „Interbanken-Zinssatz“ (z. B. LIBOR oder EURIBOR), der den Zinssatz für solche Kredite festlegt.

   d) Zentralbankkredite: Banken können sich bei der Zentralbank Geld leihen. Die Zentralbanken fungieren als „letzter Kreditgeber“ und bieten den Banken in Zeiten von Liquiditätsengpässen finanzielle Unterstützung. Die Konditionen für solche Kredite werden von der jeweiligen Zentralbank festgelegt.

4. Steuerung aufgrund Zinspolitik
   Banken haben eine Reihe von Möglichkeiten, ihre Zinspolitik zu gestalten, um Kunden anzuziehen, Risiken zu verwalten und Gewinne zu erzielen. Die genaue Zinspolitik einer Bank hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die aktuelle wirtschaftliche Situation, die Wettbewerbssituation am Markt und die strategischen Ziele der Bank. Kunden sollten sorgfältig die verschiedenen Optionen und Kreditbedingungen vergleichen, um die beste Baufinanzierung für ihre Bedürfnisse zu finden. Genau das ist mein Job als Hypothekenmakler, um die besten Konditionen für dich zu ermitteln.
5. Unterschiede aufgrund Zinsbindung
   Regionalbanken bieten meist nur 10 Jahre Zinsbindung an, manche auch 15 Jahre. Längere Zinsbindungen sind hier äußert selten. Großbanken und Versicherer bieten meist problemlos auch 20 und mehr Jahre Zinsbindung an. In den letzten Jahren hatten wir teilweise enorme Unterschiede für nur 5 Jahre mehr Zinssicherheit. Derzeit haben wir eher eine inverse Zinskurve, das heisst dass kurze Zinsbindungen wie 5 oder 10 Jahre tw. teurer sind als bei anderen Anbietern längere Zinsbindungen. Eine sinnvolle Zinsbindung ist individuell völlig unterschiedlich. Wenn du dir nicht 100% sicher bist, welche Zinsbindung für dich am meisten Sinn macht: berechne mehrere Konstellationen mit unterschiedlichen Zinsbindungen!
6. Unterschiede aufgrund Auslauf
   der sogenannte (Beleihungs-) Auslauf ist ein wichtiger Faktor für deinen individuellen Zinssatz. Er gibt an, wieviel Prozent du von deinen Anschaffungs-/Herstellungskosten bzw. vom Verkehrswert deiner Immobilie du finanzieren musst. Manche Banken machen dabei Sicherheitsabschläge und sprechen dann bei einer Kaufpreisfinanzierung von 111% – obwohl ja eigentlich „nur“ der Kaufpreis = 100% finanziert wird. Um so niedriger dein Auslauf ist, um so günstiger dein Zinssatz. Die meisten Banken verbessern deine Kondition in 10% Schritten vom Auslauf, also bei <100%, <90%, <80%, <70% und <60%. Darunter wird die Kondition bei den meisten Banken nicht mehr günstiger.

Selbstverständlich gibt es immer wieder Banken, die regelmäßig auf den vorderen Plätzen landen. Meistens auch bei bestimmten Konstellationen. Die einen sind regelmäßig günstig bei Neubauten, andere eher beim Kauf oder der Umschuldung. Andere eher bei langen Zinsbindungen, wieder andere eher bei kurzen Zinsbindungen. DIE eine Bank, die immer am günstigsten ist, gibt es einfach nicht.