Wachstumsgesetz: neue Abschreibungsmöglichkeiten im Wohnungsbau; Kombi mit KfW 261 / Worst Performing Building

Im Wohnungsbau ergeben sich scheinbar neue, interessante aber auch überfällige Möglichkeiten. Dies habe ich erst kürzlich aufgrund einer Anfrage zum Kauf und zur Sanierung eines älteren Mehrfamilienhauses realisiert. Neben erhöhten Zuschüssen aufgrund des Baujahres für die Sanierung können aufgrund Kauf und Schaffen weiteren Wohnraums Abschreibungsmöglichkeiten hinzukommen – so sieht es ein Beschluss der Bundesregierung vor. Mein Interessent plant den Kauf eines Mehrfamilinwohnhauses aus den 50ern, möchte es sanieren und tw. neuen Wohnraum schaffen.

Pro Wohneinheit ist ein Kredit von 150.000,- denkbar. Im Vergleich mit einem normalen Bankkredit könnte inkl. einem Tilgungszuschuss von 47.000,- EUR folgender Vorteil daraus resultieren:

Was ist ein Worst Performing Building?

Bereits seit September 2022 gibt es die Gebäudekategorie „Worst Performing Building“ (WPB) bei der KfW Förderbank. Als WPB gelten hierbei sowohl Wohn- als auch Nicht­wohn­gebäude, die hinsichtlich des energetischen Sanierungs­zustands zu den schlechtesten 25 % der Gebäude in Deutschland gehören.

Wenn das Gebäude 1957 oder früher gebaut wurde und mindestens 75 % der Außen­wand­fläche nicht energetisch saniert sind, zählt die Immobilie zu den Worst Performing Buildings. Diese Einstufung ist dann unabhängig von der im Energieausweis.

Als Baujahr gilt das Jahr der Bau­fertig­stellung. Alternativ kannst du auch das Jahr des Bau­antrags oder der Bau­anzeige für die Bewertung nutzen, wenn das Gebäude in diesem Jahr fertig­gestellt wurde.

Eine Außenwand gilt als unsaniert, wenn an dieser Wand­fläche keine Maßnahmen umgesetzt wurden, die den U-Wert massgeblich verbessert haben.

Der Wärmedurchgangskoeffizient U gibt an, wie viel Wärmeenergie (in Watt pro Quadratmeter) bei einem Grad Temperaturunterschied durch ein Bauteil hindurchgeht. Es gilt: Je niedriger der U-Wert, desto geringer der Energieverlust.

Das Aufbringen einer Wärme­dämmung nach dem 31.12.1983 gilt als energetische Sanierung, unabhängig von der Art und Dicke der Dämmung. Folgende Maßnahmen gelten dagegen nicht als energetische Sanierung:

Was ist der Worst-Performing-Buildings-Bonus?

Der neue Bonus wurde im Rahmen der Bundes­förderung für effiziente Gebäude u.a. in den Förder­produkten „Wohngebäude – Kredit“, „Nichtwohngebäude – Kredit“ eingeführt. Du erhältst den WPB-Bonus, wenn deine Immobilie die Anforderungen an ein Wort Performing Building erfüllt (siehe oben) und im Zuge der Sanierung eine der folgenden Effizienz­haus-Stufen bzw. Effizienz­gebäude-Stufen erreicht:

Der Bonus beträgt 10 % der Kosten, die Sie in die Sanierung investiert haben, und wird dir als Tilgungszuschuss gutgeschrieben.

Der Tilgungs­zuschuss reduziert deinen zurück­zu­zahlenden Kredit­betrag und verkürzt damit die Laufzeit. Du musst also nicht den gesamten Betrag zurückzahlen, sondern tw. deutlich weniger, siehe Beispielrechnung oben.

Kombination mit neuen Abschreibungsmöglichkeiten?

Am vergangenen Freitag habe ich davon erfahren, dass eine neue Sonderabschreibungsmöglichkeit (degressive AfA) für den Wohnungsbau kommen soll. Sie ist befristet auf sechs Jahre, ist möglich ab einem Effizienzstandard 55 und für alle Bauprojekte ab dem 1.10.2023 vorgesehen. So der Beschluss der Bundesregierung.

Die wichtigsten Sachverhalte bei der degressiven AfA im Überblick:

• die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
• im ersten Jahr können sechs Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils sechs Prozent des jeweiligen Restwertes steuerlich geltend gemacht werden.
  Beispielrechnung: Bei 400.000 EUR Investitionskosten sind es im ersten Jahr 24.000 EUR (sechs Prozent von 400.000), im zweiten Jahr 22.560 Euro (400.000 Euro abzüglich der 24.000 Euro vom ersten Jahr = 376.000 Euro Restwert) und so weiter.
• der Baubeginn des Wohngebäudes bzw. der Kaufvertrag muss zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen.

Ich bin gespannt, welcher maximale Vorteil sich aus diesem Projekt herausholen lässt. Mein Mandant und ich werden das Thema jedenfalls weiter intensiv verfolgen und Gespräche mit Energieberatern und Steuerberatern führen.