Die Frage nach der richtigen Tilgung wird mir häufig von Kunden gestellt, auch wenn sie durch ein vorgegebenenes Budget meistens schon automatisch beantwortet wird.

Wie so oft gibt es keine pauschale, eindeutige Antwort – stattdessen muss man individuell vor allem drei Faktoren berücksichtigen.

  • Eigennutzer oder Kapitalanleger?
  • sind Fördermittel in der Finanzierung enthalten
  • welches monatliche Budget steht zur Verfügung bzw. ist gewünscht

Viele Kapitalanleger (ich spreche vom Gelegenheits-Investor, nicht vom hauptberuflichen Profi) wollen auch beim Ersterwerb eine geringstmögliche Rate. Diesen Ansatz halte ich persönlich für nicht optimal. Warum?

  • natürlich kann man seinen cash-flow aus diesem Investment durch eine niedrige Tilgung erhöhen. Aber diesen Zustand (passives Einkommen) will oder brauch man üblicherweise erst im Alter.
  • wir haben eine Niedrigzinsphase, aber niemand weiß wie lange die noch anhält. Daher macht es Sinn, zumindest die Kaltmiete komplett in die Tilgung zu investieren. Das tut ja nicht einmal weh, da der Mieter quasi die Annuität bezahlt (steuerliche Betrachtung mal außen vor). Stichwort Zinsänderungsrisiko.
  • Wenn man irgendwann eine Anschlussfinanzierung benötigt und wenig getilgt hat, erhält man tendenziell schlechtere Konditionen. Denn niemand kann sicher sagen, dass die Wertentwicklung der vergangenen Jahre sich genauso fortsetzt.
  • bei nur 1% Tilgung zahlt man ein Darlehen gefühlt ewig ab, je nach Zins aktuell zwischen 75 und 99 Jahre. Will ich das wirklich?!

Wie schaut es beim Eigennutzer aus? Auch hier empfiehlt es sich, möglichst hoch zu tilgen, soweit es das verfügbare Einkommen zulässt und du dich nicht in deinem Lebensstil übermäßig einschränken musst.

„Problematisch“ wirken sich häufig KfW-Darlehen (Wohneigentumsprogramm, energieeffizient bauen) aus, bei denen eine relativ hohe Mindesttilgung gefordert ist. Gerade bei jungen Familien mit wenig Eigenkapital führt das oftmals zu hohen Raten.

Fazit: egal ob Kapitalanleger oder Eigennutzer sollten es meiner Meinung nach im Durchschnitt mindestens 2% Tilgung sein, gerne mehr, wenn es das Einkommen zulässt. Als Kapitalanleger würde ich die Rate allerdings an die Kaltmiete anpassen.

 

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