Anschlussfinanzierung: Neubewertung der Immobilie sinnvoll
Dein Immobilienkredit läuft bald aus? Wie gehts weiter?
Bei Immobiliendarlehen bleiben nach Ablauf der Zinsfestschreibung oft Restschulden übrig. Diese kannst du entweder durch eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank (Umschuldung) oder durch Verlängerung des bestehenden Kredits („Prolongation“) abbezahlen.
Durch eine Umschuldung kannst du u.U. bessere Konditionen bei einer anderen Bank erhalten. Dies kann zu geringeren Zinskosten, flexibleren Laufzeiten und letztlich zu niedrigeren Gesamtkosten führen. Auch mehrere Kredite können zusammengeführt werden, um den Verwaltungsaufwand zu reduzieren oder noch bessere Bedingungen zu erzielen. Gelegentlich übernehmen diese Banken sogar die Kosten für die Grundschuldabtretung. Auch die Aufstockung des Darlehens für Renovierungsmaßnahmen können zu diesem Zeitpunkt relativ einfach mitfinanziert werden.
Bei der Prolongation wird der bestehende Kredit bei der bisherigen Bank verlängert. Oft sind die angebotenen Anschluskonditionen nicht die besten. Der Vorteil liegt in der Einfachheit, dem geringen administrativen Aufwand für dich. In der Regel entfällt eine erneute Bonitätsprüfung, du musst selten neue Unterlagen einreichen.
Du musst also abwägen, was dir wichtiger ist – zumindest bei geringen Zinsunterschieden. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile. Bei einer Umschuldung können meistens bessere Konditionen erzielt werden, während die Prolongation definitiv weniger Aufwand für dich bedeutet.
§489 BGB
Oft unbekannt: gemäß §489 BGB kannst du dein Darlehen nach Ablauf von 10,5 Jahren nach Vollauszahlung auch vorzeitig zurückbezahlen bzw. ablösen. Im Moment wird das eher selten der Fall sein, aber wer weiß…
Neubewertung – aktueller Marktwert verschafft Vorteile
Und noch ein Insider-Tipp: die bisher finanzierende Bank bewertet die Immobilie meistens nicht neu, sondern legt den Kaufpreis von vor 10 oder 15 Jahren zu Grunde. Das kann sich für viele Immobilieneigentümer negativ auf den Folgezins auswirken. Die Wertsteigerung der Immobilie über die letzten 10, 15 Jahre geht dir damit bei der Kalkulation des Zinssatzes verloren. Nicht so bei einem Bankwechsel. Jede neue Bank kalkuliert mit dem aktuellen Verkehrswert deiner Immobilie. Dies kann in der aktuellen Zinslage die Kosten eines Folgekredits dämpfen.
Meiner Meinung nach reicht es aus, sich 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung die aktuelle Lage anzuschauen. Selbstverständlich unterstütze ich dabei bei der Bewertung der Immobilie.
Eine Sonderform der Anschlussfinanzierung stellt übrigens das sogenannte Forward-Darlehen dar. Dabei hast du die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung schon einige Jahre vor Ablauf der ersten Zinsbindung abzuschließen. Ratsam ist das nur, wenn man an (weiter) steigende Zinsen glaubt und sich das aktuelle Zinsniveau sichern will.
Du siehst, auch bei einer Anschlussfinanzierung bzw. Prolongation ist eine professionelle Beratung und das Vergleichen von Angeboten empfehlenswert, um die richtige Entscheidung zu treffen.