Baufinanzierung: was ist eine Anschlussfinanzierung?
Der häufigste Finanzierungszweck einer Immobilienfinanzierung ist der Kauf oder der Bau einer Immobilie. Hierbei wird wiederum am häufigsten auf sogenannte Annuitätendarlehen (gleichbleibende Rate, fallender Zins-, steigender Tilgungsanteil) gesetzt.
Aber was bitte schön sind Anschlussfinanzierungen?
Diese benötigst du, wenn die Zinsbindung deiner Finanzierung z.B. 10 Jahre nach deinem Immobilienkauf endet. Hierauf solltest du dich nach unserer Erfahrung ca. 18 Monate vorher kümmern. Außerdem hast du 10,5 Jahre nach Vollauszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht nach §489 BGB, wenn du z.B. eine Zinsbindung von 15 Jahren abgeschlossen hattest. Das Ausüben dieses Rechts macht natürlich nur Sinn, wenn du einen günstigeren Zinssatz abschließen kannst. Deine aktuelle Bank wird dir die Möglichkeit nach §489 BGB mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht verraten oder gar anbieten.
Wenn du also bei Kündigung oder Zinsbindungsende noch eine Restschuld hast, benötigst du eine Anschlussfinanzierung. Du musst hierbei nicht bei der gleichen Bank weiterhin finanzieren (=Prolongation), sondern darfst dir die aktuell günstigste Bank aussuchen (–> Umschuldung). Doch Vorsicht: die neue Bank kennt dich nicht und benötigt alle Objekt- und Bonitätsunterlagen von dir wie bei einem neuen Kredit. Zudem können Kosten für Grundschuldabtretung etc. anfallen.
Was versteht man unter Prolongation?
Vielleicht ist im Zusammenhang mit deinem Zinsbindungsende der Begriff „Prolongation“ gefallen. Bei einer Prolongation wird das Darlehen bei der bisherigen Bank fortgeführt –> prolongieren / verlängern. Zinsen und Tilgungsraten werden allerdings aktualisiert, daher solltest du versuchen mit der Bank zu verhandeln. Bei der Prolongation musst du in der Regel keine neuen Unterlagen einreichen, auch an der Sicherheit ändert sich nichts. Günstig in der Abwicklung, bequem & wenig Aufwand also. Aber: ähnlich wie bei Handyveträgen versucht deshalb dein bisheriger Anbieter, höhere Margen / Zinsen durchzusetzen. Insofern macht ein Vergleich alternativer Lösungen durch Profis wie uns total Sinn.
Und was ist eine Umschuldung?
Hierbei wechselst du mit deinem Darlehen die Bank. Durch einen Wechsel zu einer anderen Bank sind fast immer günstigere Konditionen möglich. Diese Chance solltest du nutzen. Für eine Umschuldung muss die Grundschuld abgetreten, in manchen Fällen auch gelöscht und neu eingetragen werden? Dies kostet zwar leider Geld, lohnt sich beim richtigen Angebot aber meistens dennoch. Gerne rechnen wir den konkreten Vorteil in Euro für dich aus. Zudem wird bei Umschuldungen eine erneute Prüfung deiner Bonität sowie deiner Immobilie fällig.
Unsere Meinung: gerade jetzt, wo viele Kreditnehmer von den extrem steigenden Zinsen in 2022 eiskalt überrascht wurden, macht ein Zinsvergleich durch Profis sehr viel Sinn! Die Zinsunterschiede sind derzeit enorm. Wir freuen uns auf deinen Anruf…
Und Forward-Darlehen?
Wenn du für die Zukunft die Sorge hast, dass (weiter) steigende Zinsen zu erwarten sind, dann können Forward- Darlehen eine interessante Option sein. Bei Forward-Darlehen sicherst du dir als Darlehensnehmer die aktuellen Zinsen für einen späteren Zeitpunkt. Dies kann sogar einige Jahre im Voraus geschehen, wobei aus unserer Sicht ein maximaler Vorlauf von 2 Jahren lohnenswert ist. Dadurch profitierst du möglicherweise von günstigen Zinsen, allerdings berechnen die Banken für diese Garantie meistens einen Zinsaufschlag.