Sanierung eines Wohnhauses – was kostet mich das

Vor einigen Tagen habe ich erneut die Sanierung eines Einfamilienhauses finanziert und war damit Inspiration für diesen Artikel. Das Haus eines jungen Paares wurde ursprünglich um 1930 errichtet und in den folgenden Jahrzehnten immer wieder renoviert oder umgebaut. Heute genügt das Haus aber weder den energetischen noch qualitativen und optischen Ansprüchen. Das Paar will das Elternhaus jedoch unbedingt behalten und es in einen zeitgemäßen Zustand bringen. Das Haus ist mit rund 140qm durchaus repräsentativ.

Der Herausforderung einer energetischen und optischen Modernisierung werden nach meinem Empfinden noch viele Immobilieneigentümer in den nächsten Jahren gegenüber stehen. Da aufgrund politischer Entscheidungen auch sinkende Energiepreise nicht in Sicht sind, können Maßnahmen zum Energiesparen durchaus sinnvoll sein. Doch was kosten mich solche Maßnahmen? Und lohnen die sich finanziell?

In meinem Job sehe ich regelmäßig Kostenkalkulationen von Baufirmen und Architekten sowie später auch die tatsächlichen Kosten für Modernisierungen bzw. Kernsanierungen.  Die nachfolgend genannten Kosten sind meine aktuellen Erfahrungswerte in Franken / Nordbayern und können in anderen Regionen bzw. in Abhängigkeit von den Kundenwünschen selbstverständlich abweichen. Beginnen wir „oben“ bzw. außen:

Energetische Beratung / Planungskosten

Die mir bekannte Bandbreite bewegt sich zwischen ca. 3.000 EUR und 9.000,- EUR. Vergleichen lohnt sich also auch hier! Das Einbinden eines Energieberaters ist zwingend erforderlich, wenn ihr KfW-Darlehen in Anspruch nehmen wollt.

Dach

Hier stellt sich zunächst die Frage: soll das Dachgeschoss nur als Stauraum oder auch als Wohnraum genutzt werden? Wer das Dach nur als Stauraum nutzen will, kommt vergleichsweise günstig davon. Denn dann reicht es oft aus, nur die oberste Geschossdecke zu dämmen. Nach meiner Erfahrung eine Arbeit, die auch gut in Eigenleistung erbracht werden kann und dann je nach Dachgröße für unter 8.000 EUR möglich ist.
Wollt ihr euer Dach komplett erneuern und das Dachgeschoss ggfs. auch als Wohnraum nutzen? Dann müsst ihr mit +/- 60.000 Euro für die Sanierung je nach Dachkonstruktion für circa 100 Quadratmeter Dachfläche mit neuer Dämmung und Deckung rechnen.

Fenster und Haustür

Über alte Fenster geht viel Energie verloren. Außenfenster sind wie die Haustür Teil der Gebäudehülle. Daher ist es wichtig, dass hier möglichst wenig Wärmebrücken entstehen. Bei einem Austausch (keine Vergrößerung) aller Fenster sowie der Haustür mit bis zu 20 Elementen kannst du mit +/-  25.000 EUR rechnen.

Fassade

Eine gut gedämmte Fassade verhindert nicht nur Wärmeverlust im Winter, sondern sorgt auch für kühlere Innentemperaturen im Sommer. Bei alten, schlecht gedämmten Fassaden raten nach meiner Erfahrung die meisten Energieberater dazu, die Außenwände zu sanieren. Dafür kommen verschiedene Optionen wie Wärmedämmputz oder Wärmedämmverbundsysteme in Betracht. Als Preis für die Sanierung mit Wärmedämmverbundsystem würde ich mit +/- 25.000 EUR kalkulieren.

Kellerdecke

Hier ist es ähnlich wie mit dem Dachgeschoss: kriecht die Kälte von unten aus dem unbeheizten Keller ins Erdgeschoss, kann eine Kellerdeckendämmung Sinn machen. Auch das ist nicht allzu aufwendig und ist in Eigenleistung für +/- 5.000 EUR denkbar.

Wärmepumpe

Wenn es wirklich eine Wärmepumpe statt einer Gas- oder Ölheizung sein muss, musst du leider mit 30.000 bis 50.000 EUR rechnen. Für die noch effizientere Erdwärmepumpe kommen zusätzlich +/- 20.000 EUR für die Bohrungskosten hinzu. Derzeit müsst ihr übrigens 12 bis 15 Monate Lieferzeit veranschlagen.

Photovoltaik-Anlage

Eine PV-Anlage lohnt sich vor allem für Eigentümer, die mit einer Wärmepumpe heizen oder ein Elektroauto laden. Für eine 8-kWp-Anlage inklusive Installation und Batteriespeicher muss man mit +/- 18.000 EUR rechnen.

Optional: Lüftungsanalage

Wer mal eine hatte, will nicht mehr ohne sein… Da energetisch sanierte Gebäude annähernd luftdicht sind, müsst ihr als Bewohner regelmäßig für frische Luft sorgen. Sonst können sich Schimmel bilden oder Feuchtigkeitsschäden entstehen. Im Neubau oder energetisch sanierten Altbau raten Energieberater nach meiner Erfahrung jedoch vom klassischen Stoßlüften ab. Eine Lüftungsanlage ermöglicht einen kontrollierten Luftaustausch, bei dem wenig Heizenergie verschwendet und sogar Wärme zurückgewonnen werden kann. Zwingend notwendig ist eine solche Lüftungsanlage nicht, für manche Fördermaßnahmen jedoch Bedingung! Kosten: 5.000 bis 12.000 EUR.

Fazit: ohne Sanierung sinkt der Wert der Immobilie

Wenn ihr alle energetischen Maßnahmen durchziehen wollt, sind hierfür locker über 120.000 Euro fällig. Ob sich diese Ausgaben in voller Höhe auch finanziell lohnen, hängt immer vom Einzelfall ab: welche Ausgangsbasis beim Gebäude liegt vor? Welche Subventionen und Förderungen gibt es aktuell von KfW und Bafa? Steigen die Energiekosten weiter? Und damit ist das Haus noch lange nicht aufgehübscht… keine neuen Bäder, Böden, Trockenbauarbeiten, keine neue Eletrik… Das eingangs erwähnte Paar kalkuliert mit rund 320.000,- EUR Gesamtkosten auf Basis vorliegender Angebote. Andererseits: wenn ihr nicht in die (energetische) Sanierung eurer älteren Immobilie investiert, sinkt der Gebäudewert beständig!

Wer das eigene Haus energetisch sanieren möchte, kann oftmals auf staatliche Mittel zugreifen. Für den Wechsel zu einer Wärmepumpe gibt es derzeit noch 30 Prozent Zuschuss. Die Förderbank KfW vergibt zinsgünstige Kredite für energetische Sanierungen, hierfür ist jedoch zwingend ein Energieberater erforderlich.