Dein Wegweiser durch Kaufnebenkosten & Baunebenkosten beim ersten Immobilienerwerb

Die meisten meiner Interessenten wollen erstmals in ihrem Leben eine Immobilie kaufen oder bauen. Ein erstmaliger Immobilienerwerb ist für die meisten durchaus komplex. Viele meiner Interessenten wissen z.B. nicht exakt, was sich hinter dem Begriff Kaufnebenkosten wirklich verbirgt. Oder verwechseln auch mal Kaufnebenkosten mit Baunebenkosten. Mit diesem kurzen Beitrag möchte ich etwas Licht ins Dunkel bringen.

Der Begriff Kaufnebenkosten hört sich vielleicht harmlos an, wie eine Art kleines, notwendiges Übel. Dieses kleine Übel hat es aber durchaus in sich. Denn diese Kaufnebenkosten können die Summe deines Immobilienkaufs schnell um 10 % oder mehr erhöhen. In Euro sprechen wir je nach Region schnell mal von (annähernd) 100.000,-.  Das ist alles andere als nebensächlich und als Aufwand nicht zu unterschätzen.

Sämtliche Kaufnebenkosten, die beim Kauf oder Bau deiner neuen Immobilie anfallen, sollten deshalb gründlich kalkuliert werden, denn sie haben diverse Auswirkungen auf deine Baufinanzierung.

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Wenn du auf einem der gängigen Immobilienportale ein interessantes Objekt entdeckst, das z.B. mit 300.000 Euro zum Kauf inseriert ist, beginnt möglicherweise gleich zu träumen, weil die Immobilie günstig scheint. Beim Anklicken bzw. näheren Betrachten des Objektinserats könnte sich etwas Ernücheterung bei dir eintreten: dem etwas kleiner Gedruckten entnimmst du, dass hier Nebenkosten von eund neun Prozent addiert werden müssen. Und schon landest du bei ca. 327.000 Euro Investitionssumme.

Und nicht zu vergessen: dann ist da ja möglicherweise noch die Sache mit dem Baujahr…. Die letzte Renovierung erfolgte im Jahr 1997. Das ist schon ein paar Jahre her, da kannst du von einigem Investitionsbedarf zur Erhöhung der Energieeffizienz sowie für ein zeitgemäßes Aufhübschen der Immobilie ausgehen.

Mit diesen Nebenkosten musst du beim Immobilienerwerb rechnen:

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie bezogen auf den Kaufpreis an. Du musst hier unterscheiden, ob du „nur“ ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück (gilt auch für Wohnungen) kaufst. Die Grunderwerbsteuer musst du auf den vereinbarten Kaufpreis entrichten. Beim reinen Grundstückskauf wird deine Grundsteuer vergleichsweise gering ausfallen. In Deutschland bestimmen die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer. Hier bei mir in Bayern haben wir aktuell den niedrigsten Steuersatz in Höhe von 3,5%.  Brandenburg, NRW und Schleswig-Holstein rufen 3% mehr auf, also 6,5%!

Notar- und Grundbuchkosten

Jeder Immobilienerwerb muss in Deutschland durch einen Notar beurkundet werden. Für diese Beurkundung verlangt ein Notar Gebühren. Darüber hinaus können zusätzliche Notargebühren für die folgenden Vorgänge beim Immobilienkauf berechnet werden:

• Eintragung der Grundschuld für die Finanzierung
• Löschung bestehender Grundschulden (zahlt üblicherweise der Verkäufer)
• Fälligkeitsstellung des Kaufpreises
• Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen
• Einholen einer Vorkaufsverzichtserklärung (die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht nicht aus)

Je mehr dieser Dienstleistungen du in Anspruch nehmen musst, umso höher fallen deine Notargebühren aus. Die Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich im Durchschnitt auf etwa zwei Prozent bezogen auf den vereinbarten Kaufpreis. Von diesen zwei Prozent entfallen rund 1,5% auf den Notar während die Grundbuchkosten mit etwa einem halben Prozent zu Buche schlagen.

Maklerprovision

Wenn du eine Immobilie über einen Makler erwirbst, wird dieser vom Verkäufer üblicherweise eine Vermittlungsprovision verlangen. In Deutschland gängige Provisionen:

Die drei Positionen Grunderwerbsteuer, Notarkosten sowie Maklerprovision werden in Deutschland als Kaufnebenkosten bezeichnet und als solche von Banken auch anerkannt. Im worst-case zahlst du in NRW inkl. Makler etwas über 13%! Für eine schicke Immobilie in Essen oder Düsseldorf für 500.000,- Kaufpreis kommen im Beispiel nochmal 65.000,- EUR Kaufnebenkosten on top. Erwartungshaltung auf Bankseite: mindestens die Kaufnebenkosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein.

Muss ich noch mit weiteren Nebenkosten rechnen?

Der Umzug vom alten ins neue Zuhause kann noch weitere Kosten mit sich bringen. Allem voran ist da natürlich der Umzug zu nennen. Wer das nicht selbst in organisiert und durchführt ist hier je nach Umfang deines bisherigen Hausstands schnell mal mit 4.000,- und mehr dabei.
Immer wieder kommt es auch vor, dass die alten Möbel nicht perfekt in die neue Immobilie passen und neue Anschaffungen erforderlich sind. Also musst du auch Möbelkosten im Blick haben.

Nebenkosten beim Bau einer Immobilie

Hier musst du aufpassen: wenn du ein Grundstück beispielsweise von einer Gemeinde kaufst und anschließend das Grundstück von einer Baufirma bebauen lässt, fallen die Kaufnebenkosten „nur“ auf den Grundstückskaufpreis an – nicht auf die Baukosten. Lediglich bei den Grundschuldbestellungskosten solltest du als Grundlage eine ggfs. höhere Grundschuldhöhe einpreisen, weil du ja vrs. auch die Baukosten finanzierst und absichern musst.
Kaufst du dagegen eine Neubau-Immobilie direkt vom Bauträger, zahlst du die Kaufnebenkosten oftmals auf den Kaufpreis für Grundstück und die Hausbaukosten.