Grundlagen der Kreditwürdigkeitsprüfung: worauf achten Banken?
Als Finanzierungsberater und langjähriger Kreditprüfer auf Bankseite gibt es fast nichts, was ich noch nicht gesehen habe. Für mich sind also viele Sachverhalte selbstverständlich, potentielle Immobilienerwerber und Bauherren sind jedoch immer wieder überrascht von der Denkweise der Banken bei der sogenannten Kreditwürdigkeitsprüfung. Also: worauf achten denn Banken denn rund um deine Einkommens- und Ausgabensituation? Welche Stolpersteine und Stellschrauben gibt es in der sogenannten Haushaltsprüfung?
Einkommensverhältnisse: ohne Moos nix los!
Um einen Kredit für die Immobilienfinanzierung zu bekommen, muss der finanzierenden Bank ein ausreichendes Einkommen nachgewiesen werden.
Angestellte müssen hierfür in der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen sowie die Dezemberabrechnung des Vorjahres vorgelegt werden. Stolpersteine bzw. showstopper können Probezeit oder Befristungen sein, müssen sie aber nicht. Das hängt von den weiteren Fakten wie Eigenkapitaleinsatz, Branche (bei vielen Ärzten sind Befristungen z.B. üblich), Haushaltsüberschuss etc. ab. 
Auch prüfen die Banken bei Darlehensnehmern, bei denen die kalkulierte Laufzeit ins Rentenalter hineinreicht, die Kapitaldienstfähigkeit im Rentenalter auf Basis der „Renteninformation“ (siehe Beispielfoto) sowie ggfs. weiteren Altersvorsorgeprodukten.
Und wie schauts mit Nebenjobs aus? Kommt darauf an… Die häufigste Regel lautet: eine Berücksichtigung erfolgt nur, wenn der Job mind. seit einem halben Jahr ausgeübt wird.
Elterngeld, Familiengeld
Beide Zuschüsse sind befristet und damit nicht „nachhaltig“. Das bayrische Familiengeld, derzeit 250,- EUR pro Kind während des zweiten und dritten Lebensjahres, wird nahezu von keiner Bank angesetzt, allenfalls als weiches pro-Argument berücksichtigt.
Anders schaut es beim Elterngeld aus. Dieses sowie das voraussichtliche Einkommen nach der Elternzeit werden in der Haushaltsrechnung und damit bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt. Manche Banken möchten jedoch eine formlose Bestätigung des Kreditnehmers oder auch eine Hochrechnung des künftigen Gehalts.
Freiberufler & Selbständige müssen üblicherweise eine aktuelle BWA, die zumindest vorläufige BWA des Vorjahres, die beiden Jahresabschlüsse davor und einen Einkommensteuerbescheid sowie die vollständige Einkommensteuererklärung vorlegen.
Gerne wird auf Seiten von Darlehensnehmern vergessen, dass ausgewiesene Gewinne noch zu versteuern, Krankenversicherungsbeträge zu leisten und ggfs. Altersvorsorgeprodukte zu besparen sind.
Die meisten Banken geben eine Mindestdauer bei der Selbständigkeit von 36 Monaten vor, aber auch hiervon habe ich schon viele Abweichungen gesehen. Mitunter wird der konkrete Ansatz des Gewinns auf Kreditnehmerseite und Bankseite unterschiedlich gesehen. Banken gehen meistens vorsichtiger vor beim Gewinnansatz.
Manche Banken lehnen übrigens Selbständige bestimmter Branchen grundsätzlich ab. Die Gründe können moralischer Natur sein, auf schlechten Erfahrungen beruhen oder auch mit branchenüblichen Schwankungen und aktuellen Schwierigkeiten begründet werden. Viele Banken lehnen Selbständige jedoch aus Aufwandsgründen grundsätzlich ab. Weit verbreitet ist zudem ein Aufpreis im Zinssatz für den Prüfungsmehraufwand bei der Kreditwürdigkeitsprüfung.
Rentner, Privatiers, Studenten, Arbeitslose? Diese vier Gruppen in einen Topf zu werfen ist natürlich oberflächlich. Trotzdem haben sie eins gemeinsam: die Zusage für einen Kredit wird – wenn überhaupt – nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein, beispielsweise erhöhte Tilgung, maximale Laufzeit der Darlehen, höherer Eigenkapitaleinsatz bzw. Einhalten einer Auslaufgrenze.
Schufa-Scoring: die meisten Banken vertrauen auf die Schufa-Auskunft, aber nicht alle. Es gibt durchaus Regionalbanken die auf die Zusammenarbeit mit der Schufa aus Kostengründen verzichten. Hier werden dann meistens Kontoauszüge der Gehaltskonten für die letzten zwei bis drei Monate gefordert, um sich einen noch besseren Überblick über die Kreditfähigkeit des Darlehensnehmers zu verschaffen.
Ein positives Schufa-Scoring wird bei der Baufinanzierung vorausgesetzt, ein negativer Score kann die Zusage jedoch in weite Ferne rücken. Beim Schufa-Score wird mithilfe von mathematisch-statistischen Verfahren die Wahrscheinlichkeit ermittelt, mit der ein Kredit termingerecht vom Kreditnehmer bedient wird. Aber auch hier gibt es Ausnahmen: bei einer guten Begründung inkl. entsprechenden Nachweisen kann ein weiches Negativmerkmal entkräftet werden. Harte Negativmerkmale wie eine eidesstattliche Versicherung sind definitiv K.O.-Kriterien.
Eigenkapital: viel hilft viel!
Der Einsatz von Eigenkapital bildet eine wichtige Säule für die Baufinanzierung. Über den empfohlenen, prozentualen Eigenkapital-Anteil gingen die Meinungen in den letzten Jahren oftmals auseinander. Aber gerade beim Eigennutzer sollten es heute mindestens 10 Prozent zzgl. die Kaufnebenkosten sein, um eine noch erträgliche Rate aus Zins und Tilgung darzustellen. Vermutlich jedem klar: ein höherer Eigenkapitaleinsatz führt zu geringerem Kreditbedarf und damit zu einer geringeren Rate. Ebenso wird der Zinssatz bei höherem Eigenkapitaleinsatz geringer.
Weitere Zahlungsverpflichtungen
Als weitere Zahlungsverpflichtungen gelten in der Baufinanzierung Privat- bzw. Ratenkredite, Leasingverträge, Unterhaltszahlungen und weitere Immobilienkredite. Beiträge ans Fitnessstudio, GEZ, sonstige Versicherungsverträge, Bau-Sparraten etc. zählen bei nahezu allen Banken zu den Lebenshaltungskosten und werden pauschal berücksichtigt.
Hat eine gute Kreditwürdigkeit Einfluss auf deinen Zinssatz? Teilweise. Ein wie oben erwähnt höherer Eigenkapitaleinsatz führt fast immer zu besseren Konditionen. Alle weiteren Aspekte der Kreditwürdigkeitsprüfung dagegen nicht. Nur wenige Banken haben ein wirklich risikoadjustiertes Pricing eingeführt. „Je besser die Kreditwürdigkeit eines Kunden, desto besser fallen also die Konditionen für die Baufinanzierung aus.“ habe ich kürzlich erst wieder gelesen. Dass das automatisch so ist, dem widerspreche ich als Praktiker. Möglicherweise kann man etwas bessere Konditionen aushandeln….
Und wie schauts mit negativen Aspekten bei der Kreditwürdigkeitsprüfung aus? Wenn es tatsächlich mehrere sind, z.b. schwacher Schufa-Score, weitere Zahlungsverpflichtungen, Wenig Eigenkapital usw., dann kann dies definitiv schnell zu einer Ablehnung führen.