Grundstück finanzieren, später bauen

Aktuell betreue ich mehrere Interessenten, die zunächst ein Grundstück finanzieren wollen. Der eigentliche Bau soll aus verschiedenen Gründen erst später finanziert werden: die richtige Baufirma ist noch nicht gefunden, das Bauggebiet ist noch in der Erschließung oder man lässt sich bewusst mehr Zeit.

Was gilt es hierbei zu beachten? Welche Möglichkeiten hast du?

Eigenkapital

Häufig befürchten angehende Bauherren, wenn sie das Grundstück aus Eigenkapital bezahlen, ist dieses Kapital quasi verloren beim Eigenkapitaleinsatz der Bank. Das ist natürlich nicht der Fall. Sogar das Gegenteil ist denkbar: ein Bauherr hat 2020 für 320,-/qm gekauft, heute beträgt der Bodenrichtwert 360,-/qm. Somit ist jetzt bei der Finanzierung des eigentlichen Baus sogar ein höherer Wertansatz des Grundstücks möglich.
Meine Meinung: wenn das Eigenkapital gerade so für das Grundstück reicht (was oftmals sehr viel Geld ist!), dann würde ich das Grundstück zumindest teilweise finanzieren, damit man liquide ist für alles was so kommen mag: Planungskosten, Energieberater, Gebühren, sonstige Bau- oder Kaufnebenkosten, private Ausgaben für Urlaub etc.

kurzfristig finanzieren / Zwischenfinanzierung

Option a) ein variables Darlehen: der Zinssatz kann von der finanzierenden Bank angepasst werden und orientiert sich dabei meistens am 3-Monats-Euribor bzw. EZB-Leitzins. In den letzten Jahren mit seinen niedrigen Zinsen eine gute Sache. Vorteil: das Darlehen lässt sich jederzeit ablösen bzw. zurückbezahlen, also z.B. aus Eigenkapital oder der langfristigen Finanzierung, wenn du auch dein Bauvorhaben finanzieren willst.

Option b) ein kurzfristiges Darlehen mit 1-2 Jahren Laufzeit: der Zinssatz ist gefixt, kann also nicht weiter ansteigen, falls der 3-Monats-Euribor steigt. Trotzdem ist die Laufzeit kurz genug, um dieses Darlehen im Zuge der Finanzierung des eigentlichen Bauvorhabens abzulösen.

Bitte bedenken: jeder Bank entstehen Stückkosten bei einem Darlehen. Wenn ein Grundstück also nur für eine kurze Zeitspanne finanziert wird, müssen diese Kosten auf eben diese kurze Zeitspanne umgelegt werden. Die Folge: reine Grundstücksfinanzierungen sind bei vielen Banken etwas teurer als eine langfristige Baufinanzierung.

Warum sollte ich nicht langfristig finanzieren?

Weil die finanzierende Bank dann frühestens zum Ende der Zinsbindung in z.B. 10 Jahren abgelöst werden kann und so lange an erster Rangstelle im Grundbuch steht. Der eigentliche Bau müsste dann von einer Drittbank im sogenannten Nachrang finanziert werden. Das ist unattraktiv für diese Banken und wird daher von vielen Banken daher überhaupt nicht oder nur gegen Zins-Aufschläge mitgetragen.
Die Bank, die dagegen das Grundstück langfristig finanziert hat, kennt natürlich ihre Pole-Position. Was durchaus ausgenutzt wird bei der Zinsgestaltung als auch bei den Kreditbedingungen. Ich habe dies – auch hier in der Region Mittelfranken – mehrfach erlebt. Man ist der erstrangigen Bank quasi ausgeliefert.

Fazit: Grundstücke bei kurz- bis mittelfristiger Bauabsicht bitte auch nur kurzfristig finanzieren!

Bevor du eine womöglich falsche Entscheidung triffst, solltest du eine umfassende Analyse durchführen und sicherstellen, dass die gewählte Finanzierungsstruktur auch wirklich optimal zu deinen Zielen passt. Insgesamt bieten kurzfristige Finanzierungen für kurz- bis mittelfristige Bauprojekte per heute die optimale Lösung. Sie ermöglichen Flexibilität, Kosteneinsparungen und eine effektive Risikosteuerung. Die sorgfältige und vor allem individuelle Planung und Abwägung der Vor- und Nachteile sind jedoch unerlässlich, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und den Erfolg deines Projekts zu sichern. Deshalb: Beratungstermin vereinbaren…