Kürzlich habe ich einen Beitrag über wesentliche Unterschiede der Sparkassen der Metropolregion Nürnberg und Umgebung in der Baufinanzierung veröffentlicht, heute sind die „Genossen“ dran, also die Volks- und Raiffeisenbanken meines Geschäftsgebiets. Beim Abschluss einer Baufinanzierung sind meistens sehr viele, individuelle Parameter zu berücksichtigen. Diese mit den Bedingungen meiner mehreren hundert Bankpartnern zu matchen, übernimmt zum Glück meine Software. Trotzdem weiß ein cleverer Baufinanzierer, welche Bank worauf besonders achtet, welche Vorzüge sie bietet, welche Konditionen und Zinsaktionen. Auch bei den VR-Banken in und um die Metropolregion gibt es große Unterschiede. Das ist vielen potentiellen Immobilienerwerbern und Bauherren nicht bewusst.
Viele denken, Volksbank ist Volksbank, egal ob aus Bayreuth, Bamberg, Bad-Windsheim, Kitzingen, Ansbach, Würzburg oder Nürnberg. Hinzu kommen immer wieder Ausreißer-Banken, die die räumlichen Grenzen ihres Geschäftsgebiet deutlich überschreiten. Zudem gibt es deutlich mehr VR-Banken als Sparkassen, was deine eigenen Vergleichsbemühungen sicherlich erschwert. Und die ganzen Kombinatorikmodelle der VR-Banken mit Schwäbisch-Hall, R&V, MHB sowie DZ-Hyp kommen theoretisch auch noch hinzu! Dir brummt der Schädel? Daher möchte ich dir hier einen kleinen Überblick gewähren, welche Unterschiede es in der Baufinanzierung bei den VR-Banken in Nordbayern so gibt – ohne konkret zu verraten, welche VR-Bank hinter welchem Vorgehen steckt.
Unterschiede bei der Zinskalkulation bei den VR-Banken in der Metropolregion Nürnberg
Im Screenshot daneben ist eine aktuelle Konditionsübersicht für meine Region zu sehen. Das ist natürlich eine Momentaufnahme für eine Realkredit-Finanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung und kann in ein paar Tagen schon wieder ganz anders ausschauen. Trotzdem gibt es Auffälligkeiten:
- es gibt je nach VR-Bank Ab- oder Aufschläge für die Darlehenshöhe; größere Darlehenssummen erhalten meist einen Rabatt. Trick: wenn du knapp unter einer solchen Betragsgrenze bist, kann es rentabel sein, einen etwas höheren Kreditbetrag aufzunehmen!
- es gibt je nach VR-Bank Ab- oder Aufschläge für den sogenannten Auslauf: um so weniger du von deinen Kosten finanzieren musst, um so besser dein Zinssatz
- Sondertilgung kostet. Heisst im Umkehrschluss: verzichtest du auf deine Soti-Option kannst du deinen Zinssatz verbessern
>>> Hier kannst du dir deine individuellen Zinsen indikativ selbst berechnen.
Unterschiede bei der Produktgestaltung bei den VR-Banken in der Metropolregion Nürnberg
- Tilgungshöhe: nicht wenige VR-Banken halten – zumindest offiziell – weiterhin an 2% Mindesttilgung fest, manche VR-Banken koppeln die Mindesttilgung an eine Maximallaufzeit und wieder andere VR-Banken lassen ohne Bedingungen 1% zu
- Bereitstellungszinsen: hier sind die Bedingungen recht ähnlich. Die meisten VR-Banken gewähren Kunden problemlos längere BZ-freie Zeit. Gerade bei Neubauprojekten sind lange bereitstellungszinsfreie Zeiten wichtig. Trotzdem gibt es in meiner Region eine VR-Bank die die BZ-freie Zeit auf 12 Monate begrenzt. Eine Verlängerung ist auch nicht gegen Aufpreis möglich.
- Sondertilgung: auch hier sind die VR-Banken den Sparkassen überlegen. Wer 5% will, bekommt 5%. Sogar sparen lässt sich mit dem Verzicht auf die Sondertilgungsoption, siehe oben.
- nur wenige VR-Banken unterstützen Selbständige, Gewerbetreibende und Freiberufler bei der privaten, wohnwirtschaftlichen Baufinanzierung – die meisten VR-Banken nehmen Finanzierungsanfragen von Selbständigen nur im Firmenkundengeschäft entgegen. Welche Kondition hierbei rauskommt, lässt sich im Vorfeld nicht exakt bestimmen.
Unterschiede bei der Bewertung deiner Immobilie bei den VR-Banken in der Region Nürnberg
Für die Konditionierung legen alle VR-Banken in meinem Geschäftsgebiet die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zugrunde. Die interne Wertermittlung kann jedoch durchaus abweichen. Trotzdem war bei mir bisher die Wertermittlung in der Zusammenarbeit mit einer Genossenschaftsbank noch nie ein Thema. Lediglich beim Kauf von älteren Bestandsimmobilien kommt es vor, dass VR-Banken auf Basis meiner erfassten Daten dem Finanzierungsobjekt zumindest kritisch gegenüber stehen.
Unterschiede bei der Kreditentscheidung bei den VR-Banken in der Region Nürnberg
Auch in den meisten VR-Banken kann ein Kreditprüfer bis zu einem bestimmten Kreditbetrag alleine entscheiden, z.B. bis 400.000,-. Bei höheren Kreditbeträgen ist meistens mindestens ein weiterer Kollege für die Genehmigung erforderlich. Jede VR-Bank hat zwar ähnliche, aber bei genauerem Blick doch unterschiedliche Bedingungen bei der Kreditentscheidung. Am einfachsten sind die Unterschiede bei der sogenannten Haushaltsrechnung erkennbar. Beispiele:
- Pauschalen für Lebenshaltungskosten: hier liegt der Unterschied zwischen dem geringsten und dem höchsten LHK-Ansatz bei ca. 1.750,- EUR (!) für eine dreiköpfige Familie. Bedeutet: während VR-Bank A ein positives Ergebnis hat, lehnt Bank B trotz gleichem Einkommen evtl. ab
- Pauschalen für Wohnnebenkosten / Unterhalt der Immobilie sowie KfZ: in meinem aktuellen Vergleich finde ich keine VR-Bank die hierfür Pauschalen ausweist. Das heisst, dass die Kosten hierfür in der Haushaltspauschale bereits enthalten sind – also ein großer Unterschied gegenüber den Sparkassen.
Unterschiede in der Abwicklung bei den VR-Banken in der Metropolregion Nürnberg
- das jeweilige Geschäftsgebiet wird völlig unterschiedlich definiert, daher gibt es zahlreiche Überschneidungen. Bei mir am Büro-Standort kommen für eine Finanzierung mindestens die VR-Banken Knoblauchsland-Bibertgrund, Südliches Franken, Bad Windsheim, Ansbach, Hilpoltstein, Nordthüringen, Metropolregion Nürnberg, Bayreuth, Bamberg – obwohl mein Büro unstrittigerweise nur im Kerngebiet einer dieser VR-Banken steht.
- manche VR-Banken senden dir die Kreditverträge nach Hause, einige wenige VR-Banken möchten, dass du für die Vertragsunterschrift einmal in der Filiale vorbei schaust (selbstverständlich gehe ich die Verträge trotzdem mit dir durch).
Fazit: welches ist die beste VR-Bank?
Grundsätzlich arbeite ich sehr gerne mit VR-Banken zusammen, prozentual betrachtet sogar am meisten in 2022 und 2023. Nach meinem Empfinden gibt es in Nordbayern sehr gute VR-Banken in der Baufinanzierung. Sehr gut, weil kunden- und lösungsorientiert sowie unbürokratisch. Und es gibt durchaus auch VR-Banken in der Metropolregion Nürnberg, die ich Interessenten eher weniger empfehlen kann. Du möchtest es genauer wissen?
