Wer ein Haus vom Generalunternehmer oder Fertighaushersteller bauen lässt, sollte bei der Bauabnahme sorgfältig prüfen, ob das Bauunternehmen alle Arbeiten sauber und mängelfrei ausgeführt hat. Andernfalls läuft er Gefahr, sich nicht nur Ärger sondern auch hohe Kosten für die Behebung einzuhandeln.
Die häufigsten Baumängel
Es kommt durchaus vor, dass ein Fundament oder der Keller ungenügend abgedichtet sind, unfertige Bauteile nicht richtig vor Feuchtigkeit geschützt oder der Bau nicht ausreichend austrocknen konnte. Nicht selten sind auch mangelnder Schallschutz durch falschen Einbau von Treppen oder Trennwänden, schlecht eingebaute Fenster und mangelhaft installierte Haustechnik. Deshalb solltest Du als Bauherr das Baugeschehen aufmerksam verfolgen und zum Schluss bei der Bauabnahme auf keinen Fall „blind“ das Abnahmeprotokoll unterschreiben.
Tipp: als engagierter Bauherr empfiehlt es sich, bei jeder Besichtigung der Baustellen Fotos zu machen und diese zu archivieren. So lassen sich später häufig leichter Fehler nachvollziehen.
Gesetzliche Hintergründe zur Bauabnahme
Wer ein Haus baut, kennt die Bauabnahme. Aber auch Eigentümer, die sanieren oder umbauen lassen, müssen zum Schluss die fertigen Arbeiten „offiziell“ bestätigen. Die Bauabnahme ist jurisstisch betrachtet ein wichtiger Rechtsakt. Mit ihr gehen alle Gefahren und Risiken auf den Bauherren über und die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmens beginnt. Der Auftraggeber sollte daher immer auf einen verbindlichen Termin direkt auf der Baustelle bestehen, einer sogenannten förmlichen Bauabnahme.
Bauabnahme mithilfe eines Sachverständigen
Beim Hausbau entstehen viele Fehler schon im Rohbau, weshalb dem Laien viele Mängel entgehen oder ihm unklar ist, dass überhaupt Mängel vorliegen. Zur Mängelbeseitigung beim Hausbau gibt es wichtige Regeln und Fristen, die eingehalten werden müssen. Um als Laie auf der sicheren Seite zu sein, lohnt es sich daher, einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der die Mängel feststellt und die gesetzlichen Regelungen kennt.
Es kann daher sinnvoll sein, bereits frühzeitig mehrere Baukontrollen von einem Bausachverständigen durchführen zu lassen. Durch diese Qualitätskontrollen kann viel Geld gespart werden. Der Aufwand lohnt sich auch deshalb, denn früh erkannte Mängel lassen sich schneller beseitigen.
Spätestens aber am Tag der Bauabnahme sollte dem Bauherren ein Gutachter zur Seite stehen. Der Sachverständige misst z.B. Fenster und Türen nach, prüft Anschlüsse und achtet darauf, dass Wände und Böden gerade sind.
Übrigens, nur das, was im Bauvertrag steht, muss am Tag der Bauabnahme fertig sein. Deshalb sollte man den Bauvertrag bereits vor der Unterschrift von einem Fachmann prüfen lassen.
Mängel im Abnahmeprotokoll dokumentieren
Ratsam ist eine ausführliche Baubegehung vor dem Abnahmetermin, bei der etwaige Mängel im Bautagebuch festgehalten werden. Diese können dann am Tag der Abnahme mit dem Bauunternehmer besprochen und ins Abnahmeprotokoll übertragen werden. In der Regel wird ein neuer Termin zur endgültigen Bauabnahme vereinbart, nachdem alle Mängel behoben wurden.
Tipp:
- Die Handwerkskammer Freiburg stellt ein sehr übersichtliches Dokument als PDF zur Verfügung.
- eine ausführlichere PDF-Vorlage eines Abnahmeprotokolls findet ihr bei bauprofessor.de.
- das Muster von bauleiter-plattform.de könnt ihr als Word-Datei herunterladen.
Die Bauabnahme verweigern
Die Bauabnahme zu verweigern, ist durchaus möglich, sollte jedoch nur bei gravierenden Mängeln wie zum Beispiel fehlenden Treppengeländern oder einer nicht funktionierenden Heizung erfolgen. Auch bei kleineren Mängeln ist die Verweigerung akzeptabel, sofern diese sich deutlich summieren.
Es zählt übrigens nicht als Verweigerung der Bauabnahme, wenn Du zum vereinbarten Termin nicht erscheinst. Im Gegenteil: Versäumst Du ihn, gilt der Bau als abgenommen.
Endgültiger Abschluss des Hausbaus nach der Bauabnahme
Wenn schließlich beide Parteien das wichtige Abnahmeprotokoll unterschrieben haben, gilt der Hausbau als abgeschlossen. Jetzt wird auch die Vergütung fällig. Sollten jetzt noch Mängel bestehen, müssen Bauherren nicht die komplette Rechnung begleichen. Laut § 641 BGB kann der Bauherr das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten einbehalten.
Sobald Du die Schlussrechnung akzeptierst und bezahlst, gilt dies für viele Gerichte übrigens auch als offizielle Bauabnahme.
Tipp: in einem guten Abnahmeprotokoll sind idealerweise alle Leistungen laut Bauvertrag (und Zusatzvereinbarungen) detailliert aufgeführt, sodass jede Bauleistung im Einzelnen geprüft und abgenommen werden kann. So wird nichts übersehen oder vergessen.
